Nos domaines d'intervention

Topographie et relevés architecturaux

Topographie
Par leur formation et leur savoir-faire, les géomètres-experts de CARDONNE & Associés sont compétents pour réaliser de nombreuses prestations topographiques permettant de répondre aux besoins d’une clientèle diversifiée : particuliers, maîtres d’œuvre, maîtres d’ouvrages, professions immobilières, gestionnaires d’ouvrages…

Relevés terrestres et bathymétriques
Le relevé terrestre permet d’établir les plans sur lesquels sont représentés la topographie d’un terrain ou d’un cours d’eau, et ses détails naturels ou artificiels. Le géomètre-expert le réalise à l’aide d’appareils de mesures topographiques : tachéomètres électroniques, scanners 3D, GPS.
Géoréférencement (GPS)
Le géoréférencement permet de positionner précisément un point, un repère ou une borne de façon tridimensionnelle à l’aide de signaux émis par des satellites et captés par un récepteur au sol.

Nivellement
Les géomètres-experts de CARDONNE & Associés sont également qualifiés pour définir l’altitude d’un point donné ou d’un ensemble de points à l’aide d’outils de mesure (courbes de niveau, par exemple). Cette prestation appelée nivellement est réalisée par rapport à un système de référence connu comme le Nivellement Général de la France (NGF) ou selon une référence locale choisie par nos géomètres-experts en fonction des besoins du projet.

Implantations
À partir d’un plan, l’implantation permet de matérialiser sur le terrain à l’aide de repères (marques, piquets…) la position et l’emprise d’un ouvrage à réaliser. Nos géomètres-experts vous apportent la garantie de l'exactitude de cette opération décisive.

Récolement de réseaux
En cours de réalisation et à la fin des travaux de réseaux, le récolement consiste à relever la position et dresser le plan des équipements (réseaux aériens, souterrains ou subaquatiques…) afin d’en connaître la nature et la position 3D exacte.
Réalisés par nos géomètres-experts, ces relevés alimentent ensuite les bases de données et sont utilisés, par exemple, pour identifier et repositionner les réseaux dans le cas de travaux ultérieurs réalisés à proximité. C’est sur la base de ces éléments que les exploitants effectuent les réponses aux déclarations de travaux.

Plans de bâtiments
CARDONNE & Associés réalise différents types de plans :
Plans d’intérieur
Les plans d’intérieur sont indispensables à la vente, la location, la mise en copropriété ou la gestion de locaux et de bâtiments.

Plans d’architecture
Pour répondre aux besoins d’un maître d’œuvre ou d’un maître d’ouvrage, Cardonne & Associés établit des plans d’intérieur détaillés, indispensables à la réhabilitation ou la restructuration partielle ou totale d’un immeuble. Il y consigne de nombreux détails : équipements fixes (éviers, appareils sanitaires, radiateurs, cheminées), sens d’ouverture des portes, affectation des locaux, colonnes d’alimentation et d’évacuation…
Plans de façade
Le plan d’une façade positionne tous les éléments de celle-ci (ouvertures, faîtages, acrotères, bandeaux …) à prendre en compte, par exemple, lors d’un projet de restructuration d’un bâtiment.
Figures de murs (héberges)
Ces plans sont nécessaires aux études de construction en limites séparatives ou à l’établissement d’un décompte de mitoyenneté.
- Source: Ordre des Géomètres-Experts

Diagnostics, bornages et délimitations foncières

Le bornage est de l’exclusivité du géomètre expert.
Juridique, mais aussi technique, sollicité lorsqu’une limite est incertaine, le bornage obéit à des règles précises pour aboutir à un procès-verbal normalisé. (exemple PDF )
Le bornage est l’opération qui a pour effet de définir juridiquement et de matérialiser sur le terrain les limites de propriétés privées appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents. Il peut être amiable ou judiciaire. C’est la garantie de vos limites.

L’intervention des géomètres-experts de CARDONNE & Associés vous permettra de définir vos limites de propriété, base du droit de la propriété et du droit de l’urbanisme. Le bornage est le meilleur investissement que vous ferez pour votre terrain.

Quand faire appel à CARDONNE & Associés – Différents cas de bornages, de délimitations foncières et de contentieux liés aux limites

1- Dans le cadre de la cession d’un bien immobilier, vous souhaitez en connaitre les limites, la superficie et les servitudes.
Cardonne& Associés vous propose de réaliser le diagnostic foncier de ce bien consistant en une recherche des actes notariés antérieurs, des plans, procès-verbaux de bornage et alignements individuels définissant cette propriété.
La synthèse de ces recherches est retranscrite sur un descriptif en bornage indiquant les limites déjà bornées, celles restant à définir juridiquement et les servitudes attachées à cette propriété. Il ne vous restera plus qu’à nous confier le bornage des limites non bornées à l’issue duquel le périmètre de votre propriété sera juridiquement défini et la superficie réelle qui en résulte connue. (Mettre schéma de l’OGE)
Quelle est la valeur du plan cadastral (lien vers la question réponse) ?

2- Dans le cadre de l’acquisition d’un bien bâti, vous souhaitez savoir si sa construction est conforme et connaitre ses droits à bâtir résiduels.
Cardonne& Associés vous propose de réaliser le diagnostic juridique architectural de ce bien consistant à une recherche des permis de construire antérieurs. Sur la base de relevés architecturaux, de calcul de surfaces et de hauteurs que nous réaliserons, nous vous indiquerons si la construction est conforme. En cas de divergence, nous accompagnerons votre architecte dans la régularisation de votre bâti.
Sur la base du document d’urbanisme en vigueur, nous vous informerons également sur les possibilités d’extension de cette construction.
À noter que les limites bornées et la superficie réelle qui en découle sont la base d’application des prospects et des règles d’urbanisme portant sur la densité (Coefficient d’emprise au sol, de pleine terre,…). (Voir diagnostic foncier).

3- Vous souhaitez construire une clôture en limite de propriété.
« Une clôture d’accord ; un bornage d’abord »
Confiez au préalable à CARDONNE& Associés une mission de bornage de cette limite. Vous éviterez ainsi de devoir démolir votre clôture si elle empiète sur le terrain de votre voisin.
Après les travaux préparatifs et juste avant la mise en place de la clôture, nous vous conseillons de nous faire implanter des repères complémentaires sur la limite bornée. Un décalage est si vite arrivé, notamment sur de longs linéaires avec peu de visibilité.

4- Vous souhaitez exhausser un mur de clôture vous séparant de votre voisin ou vous appuyer sur un mur ou un bâtiment dont la propriété vous est inconnue.
Confiez au préalable à CARDONNE & Associés une mission de recherche sur la propriété de ce mur. Nous effectuerons des recherches foncières afin de déterminer sa mitoyenneté ou non et vous indiquerons vos possibilités d’exhaussement, d’appui ou d’ancrage. Suite à nos recherches, nous verrons ensemble l’opportunité d’établir avec votre voisin, un procès-verbal de délimitation, précisant contradictoirement et juridiquement la propriété de ce mur.

5- Vous souhaitez construire une maison, un garage sur ou à proximité de vos limites.
Un bornage vous est indispensable afin de garantir une implantation conforme de vos ouvrages par rapport aux obligations de recul et de hauteur imposées par les règles d’urbanisme. Cardonne & Associés vous proposera une mission de bornage débouchant sur une définition incontestable de vos limites. Vous éviterez ainsi toute action en démolition d’un voisin pour empiètement ou non-respect d’un recul réglementaire.
Confiez nous ensuite l’implantation de votre construction ; vous aurez ainsi la garantie de sa conformité avec les limites et votre autorisation de construire.

6- Sur ou à proximité de vos limites, vous souhaitez planter une haie, un arbre, les élaguer, ouvrir une vue dans votre mur.
Le code civil vous donne un cadre juridique mais basé sur la position réelle de votre limite qu’il faudra donc borner.
Pour la gestion de vos relations juridiques avec votre voisinage, Cardonne&Associés met à votre disposition ses géomètres-experts, expert judiciaire qui sauront vous conseiller sur vos droits, cadrer vos projets, vous guider et vous défendre en cas de contentieux avec vos voisins.

7- Sans votre autorisation, votre voisin a coupé votre haie, un de vos arbres, s’est appuyé sur votre mur privatif, à exhausser le mur en limite, à enlever votre clôture ou à empiéter sur votre terrain.
Un bornage préalable nous permettra de connaitre l’étendue des droits respectifs de chacun. Cardonne& associés saura ensuite vous représenter dans la défense de vos intérêts et la réparation de votre préjudicie en menant une conciliation à l’amiable.
Le cas échéant, avec votre avocat ou nos avocats spécialisés en la matière, nous vous accompagnerons en justice pour faire reconnaitre vos droits.

Questions réponses

a- Quelle est la valeur du plan cadastral ? « La base originelle du cadastre est fiscale. On ne saurait lui demander des garanties juridiques qu’il n’a pas pour mission d’assurer, que ce soit sur la position réelle des limites ou sur la superficie des parcelles (avis de la direction du cadastre – 1984) ». Une limite cadastrale peut être décalée de plusieurs mètres de la limite réelle et la contenance cadastrale peut diverger de la superficie réelle de 5% !
b- Pouvez –vous détailler une opération de bornage ? L’ordre des géomètres-experts a édité une plaquette sur le bornage à destination du public. Cliquez ici pour la télécharger.
c- Le bornage est-il codifié ? Oui, les opérations de bornage sont encadrées par des règles de l’art qui s’imposent aux Géomètres-Experts. Le respect des règles de l’art est impératif. Elles ont été créées pour protéger le client dans le cadre de notre délégation de service public. Exigez leur respect quel que soit le prix proposé pour un bornage. Les conseils régionaux de l’Ordre des Géomètres-Experts sont chargés de veiller aux respects de ces règles de l’art ; n’hésitez pas à les contacter pour tout conseil ou problématique.
d- Je viens de recevoir une convocation en bornage, que va-t-il se passer ? L’ordre des géomètres-experts a édité une plaquette à votre attention.Cliquez ici pour la télécharger.
e- Le géomètre-expert fixe-il les limites ? Non, le géomètre-expert propose, à l’issue de son expertise, des limites séparatives qui deviennent définitives après accord des parties. Le géomètre-expert n’est pas encore un juge du foncier.
f- Peut–on modifier un bornage antérieur ? Non, « Bornage sur bornage ne vaut » ; ce nouveau bornage n’aura aucune valeur ! Il est néanmoins possible de réimplanter le bornage antérieur en cas de disparition de bornes ou si elles ont bougées. Il est également possible de mettre à jour un plan de bornage si l’état des lieux a changé tout en respectant la définition antérieure de la limite. Enfin, il est possible de refaire un plan de bornage pour préciser un ancien plan de bornage trop approximatif.
g- Que se passe-t-il si un riverain ne souhaite pas signer un bornage ? En cas d’échec du bornage amiable, nous émettons un procès-verbal de carence indiquant les raisons du refus du voisin de signer. Il vous restera la possibilité de demander auprès du tribunal d’instance le bornage judiciaire de votre limite. Ainsi, les riverains remettent au juge la fixation de leur limite. Nous vous conseillerons des avocats spécialisés en la matière et vous assisterons en tant qu’expert-privé durant la procédure. Le juge rendra un jugement qui vaudra procès-verbal de bornage sur la base d’un rapport d’expertise établi par un confrère expert-judiciaire désigné pour cette mission.
h- Dans le cadre d’une procédure, pouvez-vous demander à ce que Monsieur Bruno CARDONNE soit l’expert judiciaire dans votre affaire ? Oui, Le juge pourra donner suite favorablement à votre demande s’il considère que l’expert judiciaire peut mener en toute probité sa mission. Le juge souverain peut également choisir un autre expert judiciaire.
i- Cardonne & Associés peut-il vous représenter dans une expertise judiciaire en tant que conseiller privé ? Tout à fait, nous assisterons votre avocat et formerons avec lui une équipe technico-juridique des plus efficientes.
j- Combien coûte le bornage d’une limite ? Bien moins cher qu’un procès, que la démolition d’ouvrage empiétant chez le voisin ou que la différence de valeur entre votre contenance cadastrale et votre superficie réelle ! Le respect des règles de l’art obligatoires nécessite entre 30 et 40 h de travail d’une personne pour réaliser le bornage d’une seule limite latérale. Les prix sont libres mais le coût moyen par actif sur l’année 2015 est de 65 € HT de l’heure. Une astuce : le diagnostic foncier et le bornage périmétrique sont des opérations groupées proportionnellement bien moins chères que le bornage d’une limite simple. Si vous bornez ; ne bornez pas un côté de votre propriété mais tout son périmètre.
k- Le bornage est-il obligatoire dans le cadre d’une vente d’un terrain ? L’article L111-5-3 définit les cas où le bornage est obligatoire pour la vente d’un terrain à bâtir. (lot de lotissement, de ZAC,…). Si vous n’êtes pas dans ce cas, un descriptif sur les limites est obligatoire mais souvent omis dans les actes. Exigez-le de votre vendeur. Vous serez ainsi renseigné sur les limites bornées et restant à borner (lien vers notre diagnostic foncier). Le bornage permet de sécuriser une unité foncière, de valoriser une propriété et de définir la chose vendue dans le cadre d’une transaction immobilière.

Nos garanties :

- Respect drastique des règles de l’art en matière de bornage.
- CARDONNE & Associés vous garantit la participation effective d’un géomètre-expert tout au long des opérations de bornage y compris en réunion avec vos voisins. Nous considérons que notre délégation de service public impose la participation effective du géomètre-expert et qu’il est de notre devoir de ne pas déléguer ces opérations à nos collaborateurs aussi formés soient-ils ?
- Assurances du contrat groupe de l’Ordre des géomètres-experts ( taux de sinistralité à 15 ans : 0%)

Prestations connexes : DIVISION FONCIERES division en volume, défense par rapport à un PC d’un voisin

Divisions foncières et servitudes

Les plans de Géomètres-Experts définissent les limites de propriété, les lots créés issus d’une division et les assiettes des servitudes.
Ces plans sont annexés à une demande de modificatif du parcellaire cadastral (DMPC ou DA) établit par le géomètre-expert. Ce DA permet au service de cadastre d’immatriculer les lots créés (Commune, Section et numéro, contenance pour chaque parcelle créée). Cette immatriculation est indispensable à la passation d’un acte notarié qui sera composé du plan de géomètre-expert annexé, définissant précisément la chose vendue, et du DA l’immatriculant. Le DA est au plan de vente d’un terrain ce qu’est la plaque d’immatriculation à une carte grise de voiture.
Le bornage et la reconnaissance de limites sont le préalable à toutes les divisions foncières.
Cardonne & associés, des géomètres-experts pour vous guider entre code de l’urbanisme, code civil, plans locaux d’urbanisme, procédures administratives (CU, DP, PA, Alignement, Bornage, cadastre)
Quand faire appel à CARDONNE & Associés ? – Différents cas de divisions foncières

1- Vous souhaitez vendre un terrain à bâtir existant (sans le détacher d’une unité foncière plus importante)
Cardonne & Associés vous établira le descriptif en bornage obligatoire pour la vente de votre terrain à bâtir suivant l’article L 111-5-3 du code de l’urbanisme (lien). En complément, nous pouvons vous proposer un diagnostic foncier et un diagnostic juridique architectural de votre propriété (voir 1 et 2 précédent).

2- Vous souhaitez détacher et céder un ou plusieurs terrains à bâtir d’une propriété bâti ou non
Cardonne & Associés vous proposera de réaliser le bornage périmétrique et divisoire nécessaire à la création de chacun de ces terrains conformément à l’obligation de l’article L 111-5-3 du code de l’urbanisme (lien).
Notre expertise s’appliquera à la valorisation de vos terrains (coût d’aménagement réduit, formes et dimensions maximisant la valeur patrimoniale et privilégiant l’intégration architecturale, paysagère et environnementale).
Nous définirons ensemble les composantes de chacun de ces terrains créées (position des limites divisoires, surfaces réelles, servitudes créées ou existantes à retranscrire).
Nous établirons une demande de déclaration préalable de division des terrains et vous accompagnerons jusqu’à l’obtention du certificat de non opposition autorisant la division.
Nous établirons à votre convenance, des demandes de certificats d’urbanisme qui vous renseigneront sur les possibilités de constructions sur vos terrains.
Nous veillerons enfin à conserver la valeur patrimoniale du reliquat bâti ou non.

3- Dans le cadre d’opérations plus complexes type lotissement soumis à Permis d’aménager, ZAC, PUP,..
Nous avons créé le pôle ALPHÉE, spécialisé dans les opérations d’aménagements urbains plus conséquentes. Le pôle CARDONNE & Associés apporte son expertise juridique à ses projets.

4- Une collectivité locale désire vous acheter une bande de terrain pour élargir une voie publique.
Cardonne & Associés défendra vos intérêts et établira un plan d’alignement individuel définissant votre limite avec le domaine public.
Ce plan d’alignement individuel sera alors présenté pour approbation à la collectivité locale. Cette limite, une fois approuvée par arrêté, servira de base à l’élargissement prévu et vous serez indemnisés des mètres carrés réellement cédés.
Nous établirons en conséquence un plan de division faisant clairement apparaitre la bande réellement transmise et nous matérialiserons sur site par des bornes, la nouvelle limite issue de l’élargissement.

5- Vous souhaitez échanger un terrain avec votre voisin
Cardonne &Associés réalisera au préalable un bornage de la limite existante avec votre voisin.
Ensuite, nous implanterons sur site des bornes matérialisant la limite projetée suite à l’échange.
Nous dresserons enfin un plan d’échange définissant la limite après échange. Ce document sera annexé à l’acte notarié d’échange signé par les parties et vaudra nouveau plan de bornage entre ces propriétés.
À noter qu’un échange de terrains n’est pas forcément à surface égale. Une soulte payée lors de l’acte notarié peut venir compenser l’écart de surface.

6- Vous souhaitez partager tout ou parties d’une propriété pour créer des lots destinés à la vente ou à vos héritiers
Cardonne & Associés réalisera le plan de votre propriété, base sur laquelle nous définirons ensemble les lots que vous souhaitez créer.
Nous vous conseillerons ensuite sur la portée juridique et financière de vos choix afin qu’ils soient de plus éclairés.
Enfin, nous établirons un plan de division définissant les limites et la superficie réelles de chaque lot et les servitudes auxquelles ils seront assujettis.

7- Vous souhaitez vendre une partie de votre de terrain à un voisin pour agrandir sa propriété, régulariser un empiétement…
Cardonne &Associés réalisera au préalable un bornage de la limite existante avec votre voisin.
Ensuite, nous implanterons sur site des bornes matérialisant la nouvelle limite de la partie de terrain à céder.
Nous dresserons enfin un plan de vente de cette partie de terrain qui sera annexé à l’acte notarié signé par les parties. Ce plan deviendra alors le nouveau plan de bornage entre ces propriétés.

8 – Vous souhaitez définir l’emprise de baux à construction, emphytéotiques, commerciaux…pour un terrain ou un local
CARDONNE & Associés dressera les plans du bien à louer qui seront annexés à votre contrat de bail. Nous calculerons également la surface du bien loué suivant la méthode correspondante (Réelle, de plancher, GLA,…)

Copropriété et Division en volumes

Quand faire appel à CARDONNE & Associés ? – Différents cas sur les missions relatives à la copropriété et à la division en volumes

1- Propriétaire d’un immeuble, vous souhaitez vendre des locaux le composant (appartements, commerces, bureaux, parkings,..)
Il vous faudra mettre votre immeuble en copropriété.
Les géomètres-experts de Cardonne & associés vous expliqueront tout le particularisme de la mise en copropriété d’un immeuble. Leur expertise en la matière, vous assurera sécurité juridique et valorisation patrimoniale.
Cardonne & Associés établira ensuite les documents nécessaires à la mise en copropriété de votre immeuble. Nous dresserons les plans précis de votre immeuble sur lesquels nous définirons exactement l’emprise des lots à créer. Sur l’état descriptif de division, nous retranscrirons la composition littéralement de vos lots et leurs tantièmes issus de nos calculs.
Nous rédigerons ensemble un règlement de copropriété en adéquation avec les spécificités de votre immeuble.

2- Vous êtes propriétaires d’un lot de copropriété et vous souhaitez le diviser.
Cardonne & associés vous accompagnera dans cette opération consistant à la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété suite à cette division.

3- Vous souhaitez acquérir une partie commune limitrophe ou une partie d’un lot pour le rattacher ou non à votre lot.
Cardonne & associés vous accompagnera dans cette opération consistant à la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété suite à cette division et éventuelle fusion si rattachement à un lot.

4- Vous souhaitez sortir votre pavillon d’une copropriété horizontale.
Cardonne & Associés vous accompagnera dans cette opération consistant à faire scission avec cette copropriété afin de retrouver votre indépendance et devenir plein propriétaire.

5- Vous souhaitez refondre une copropriété car les plans, les calculs des millièmes vous semblent inexacts ou les règles de gestion ne correspondent plus à votre copropriété.
CARDONNE & Associés vous accompagnera dans cette opération de refonte de la copropriété afin d’avoir à son issue, un état descriptif de division et un règlement de copropriété parfaitement adaptée à votre copropriété.

6- Vous souhaitez avoir des conseils en copropriété.
Nos spécialistes en copropriété et expert judiciaire sauront vous conseiller pour définir précisément le cadre de vos actions. Nous mettrons à votre disposition notre réseau d’avocats spécialisés avec lesquels nous formons des équipes des plus efficientes.

7- Vous souhaitez effectuer le certificat de mesurage Loi Carrez de votre lot de copropriété.
Vous avez deux possibilités sur le marché.
Soit faire appel à un dit professionnel capable de vous réaliser ce type d’attestions en deux jours pour moins de 150 € HT, soit de faire appel à un professionnel qui va au préalable s’enquérir des documents sur la copropriété définissant votre lot.
Dans ce cas, qui demande au moins deux semaines de recherche, nous serons en capacité de mesurer votre lot. Dans l’autre cas, c’est votre appartement qui sera mesuré. La nuance est importante (quid des combles, du couloir d’accès annexé sans autorisation,…).
CARDONNE & ASSOCIÉS s’évertue à proposer de véritables certificats loi carrez et non une assurance vous couvrant au cas où votre lot ne correspondrait pas à votre appartement.

8 – Une division en volume pour gérer vos immeubles ?
Cardonne & Associés vous indiquera si votre ensemble immobilier est assez complexe pour être géré par une division en volume. En effet, le statut de la copropriété est d’ordre public et on ne peut y déroger que dans certains cas. De nombreuses divisions en volumes non éligibles seront requalifiées en copropriétés avec une remise en question des droits et charges de chacun ; sans parler des arriérés à gérer.

9 – Vous souhaitez gérer votre ensemble immobilier complexe par une division en volume ?
Cardonne & Associés effectuera un relevé de précision de l’immeuble existant ou utilisera les plans d’architecte si l’immeuble est à construire. Nous établirons les plans et coupes des volumes. Ces volumes seront planimétriquement et altimétriquement définis sur l’état descriptif de division en volumes. Nous rédigerons ensemble les servitudes, le cahier des charges et les statuts de l’Association Syndicale Libre permettant de gérer cet ensemble immobilier complexe.

Conseils : Les 3 pièges à éviter sur une mise en copropriété d’immeuble

1 – Se baser sur des relevés low-cost par essence imprécis
2 – Opter pour un calcul de tantièmes automatisé dénué de toute expertise
3 – Utiliser un règlement de copropriété type.
En un mot, privilégier une prestation automatisée à outrance qui sera certes peu onéreuse mais vous mènera assurément à un contentieux bien plus onéreux (tantièmes inadaptés, surface trop imprécise vous faisant perde des m² non vendus ou vendus à tort,…)

Le conseil de CARDONNE & Associés

Précision des relevés et du calcul des tantièmes, justesse juridique du montage et cohérence entre le règlement de copropriété et l’immeuble auquel il s’applique, sont les ingrédients d’une mise en copropriété d’un immeuble réussi vous assurant sécurité juridique et valorisation patrimoniale.

Principaux contentieux lors d’une mise en copropriété
Plus de la moitié de notre activité en copropriété consiste à reprendre des plans, des états descriptifs de division et des règlements de copropriété soient trop imprécis soit trop génériques mais toujours bon marché qui ont été faits mécaniquement sans adaptation à l’immeuble concerné.
Il en résulte des inadéquations avec la situation réelle source d’innombrables conflits. Ces refontes ont un coût estimé à plus du double d’une mise en copropriété correcte. Cardonne & Associés vous guidera afin d’éviter de vous retrouver dans ces situations suite à la mise en responsabilité d’acquéreurs.